Свое решение Банк России объяснил стремлением позволить банкам повышать ипотечные ставки в текущей конъюнктуре без риска нарушить требования закона по предельному уровню ПСК. Показатель регулярно рассчитывается ЦБ. В последний раз он обновлялся 16 августа 2024 г. и составлял до 31,5% на покупку квартиры и до 35% — на приобретение (строительство) дома или жилого участка, следует из материалов регулятора.
«Тем самым сохранится возможность получения ипотечных кредитов заемщиками — хотя и по более высоким ставкам, но без дополнительного завышения стоимости жилья. Риски увеличения долговой нагрузки ипотечных заемщиков будут ограничены уже действующими макропруденциальными надбавками», — отмечается в сообщении ЦБ.
ПСК включает в себя стоимость реальных расходов клиента по кредиту с комиссиями, дополнительными взносами и услугами, пояснили в пресс-службе Сбербанка. В полную стоимость кредита входят платежи по основному долгу и по процентам, платежи третьим лицам — например, за оценку или страхование, а также комиссии банка, в том числе за аккредитив или аренду сейфовой ячейки. Кроме того, важными факторами при расчете ПСК являются общий срок кредитования и сумма первоначального взноса. С учетом всех этих выплат и текущей ставки ипотечные кредиты вплотную приблизились к ПСК или даже превысили ее, что делало формально невозможной их выдачу.
Регулятор также допустил, что отмена ограничения ПСК в ипотеке может стать постоянной, если это потребуется для помощи банкам в более эффективной адаптации к изменению рыночных условий. Однако после снижения ключевой ставки действие ограничения ПСК по ипотечным кредитам все же возобновится, прогнозирует доцент Финансового университета при правительстве РФ Петр Щербаченко.
Для других банковских продуктов и займов микрофинансовых организаций, кредитных потребительских кооперативов (в том числе сельскохозяйственных) и ломбардов ограничение по ПСК сохраняется.
Возможное замедление темпов ипотечного кредитования будет связано не с отменой требований по ПСК, а с высокими ставками в целом, предполагает начальник отдела экспертов по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Альберт Короев.
«У банков должна снизиться необходимость в использовании различных схем, в частности, с субсидированием ипотечной ставки со стороны застройщика, что часто сопровождается повышением стоимости покупаемого в ипотеку жилья. Надо сказать, что ставки по рыночной ипотеке сейчас и так уже фактически запретительные, и кредиты берутся лишь в особых случаях. Например, если для покупки квартиры не хватает относительно небольшой суммы. Вероятно, есть и те, кто покупает квартиру в ипотеку по текущим ставкам, рассчитывая „перетерпеть“ год-два, а затем рефинансировать заем по более выгодным условиям, но таких, думаю, немного», — убежден аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов.
Сбербанк в связи с решением ЦБ уже возобновил сделки на приобретение готового или строящегося жилья в новостройках по базовым ставкам без обязательного применения программ снижения ставки от застройщиков, таких как субсидирование (застройщики фактически компенсировали часть ставки за счет повышения цены жилья), сообщили «Эксперту» в пресс-службе кредитной организации. Условия ипотеки для клиентов с 10 октября также решил улучшить ВТБ. Банк отменил обязательное требование о комиссии для застройщиков-партнеров банка при выдаче ипотеки в рамках рыночных программ на покупку квартиры в новостройках и по готовому жилью со сроком ввода объекта в эксплуатацию до 1 года, сообщили «Эксперту» в пресс-службе ВТБ.
Заемщики же после отмены ограничений ПСК обретают некую свободу в получении ипотеки, ведь в условиях высоких ставок банкам придется побороться за заемщиков.
Люди сейчас ориентируются на то, что завтра будет еще дороже, считает доцент кафедры экономической политики и экономических измерений Государственного университета управления Наталья Казанцева. Решение ЦБ может привести к повышению спроса на двух-трехкомнатные квартиры, так как многие заемщики имеют уже приобретенные по льготной ипотеке квартиры и, продав их, смогут внести сумму первоначального взноса и расширить площадь своего жилья.
Нельзя исключать риски того, что некоторые банки воспользуются снятием лимитов по ПСК для увеличения маржинальности своих ипотечных продуктов, особенно в сегментах с повышенным риском или низким уровнем конкуренции, предупредил заместитель директора департамента розничного бизнеса «Своего Банка» (входит в группу IDF Eurasia) Вадим Шамин. С учетом этого риска средние ставки по ипотеке могут к концу 2024 г. достичь 24–25% годовых, прогнозирует он. На начало октября средняя ставка по ипотеке в топ-20 банков составляла 22,3%, уточнил эксперт. По прогнозу Игоря Додонова, средняя ипотечная ставка до конца года и в первом квартале 2025 г. будет находиться на уровне 23–24%. К концу первого полугодия следующего года при условии перехода ЦБ к постепенному смягчению денежно-кредитной политики ставки будут снижаться, прогнозирует Вадим Шамин.
Больше новостей читайте в нашем телеграм-канале @expert_mag
