Среди девелоперов, строящих жилье комфорт- и бизнес-классов, долго существовал негласный стандарт: проект должен создавать новую норму. Выделяться, контрастировать с окружением, опережая на десятилетия не только современную моду, но и привычные требования покупателя. Сегодня запрос другой — бережно встраивать новое в сложившийся контекст. Городской девелопер «Среда» рассказывает, как это работает на практике.
Не просто комфорт, а забота
Среди новых требований нет мелочей. Уровень шума, света, приватности и эстетики — вопрос не комфорта, а здоровья. Например, исследования говорят, что световые помехи нарушают выработку в мозгу гормона мелатонина. Сон в темноте является критически важным фактором для здоровья и долголетия.
Работа девелопера начинается не с выбора выразительного образа здания, а с анализа территории: пешеходных маршрутов, общественных пространств, уровня озеленения, освещенности, шума и точек притяжения. Ни один новый проект в городе уже не замыкается внутри собственного периметра, а создает недостающие элементы городской среды.
Артем Фролов, директор по продукту городского девелопера «Среда»
Застройщики ищут не только новые формы и приемы, но и погружаются в потребности людей, их боли и желания. Надо понимать: на сегодняшнем высококонкурентном рынке без актуализации в социальном контексте недвижимость просто не будут покупать.
Социальная повестка — следствие архитектурных решений
Социальная справедливость — это доступность всего функционала городских пространств каждому жителю. Город стремится уйти от «централизации благ» и сделать уровень комфорта жизни равным как в исторических локациях или престижном центре, так и в сложившихся спальных районах и на новых территориях.
Комбинированные районы, включающие жилую застройку, офисные здания, инфраструктуру для времяпрепровождения, эффективны и как экономический инструмент. Такие локации стабильны даже в кризис, так как формируют циркуляцию сообщества и поддерживают малый бизнес и локальных производителей.
Каждый новый объект меняет социальную карту района. Поэтому важно не просто построить жилье, а связать его с окружением: открыть часть инфраструктуры городу, продумать маршруты через территорию, сделать первые этажи полезными для района, а дворы и общественные пространства — понятными и доступными разным группам жителей.
«Среда на Лобачевского». Внутренний двор-парк с мультифункциональной соседской площадью. Архитекторы: SAGA. Благоустройство: dot.bureau
Фото: «Среда»
Размыть границы между объектом и окружением
Уход от устоявшихся паттернов не бывает простым. В качестве примера рассмотрим обновление Кунцево: здесь учитывали сразу несколько факторов. Малоэтажное строительство не способно обеспечить нужные объемы для города, но архитекторам при перестройке района удалось сохранить восприятие низкоэтажной застройки. По контуру квартала воссозданы здания 1950-х годов, а многоэтажные башни «собраны» в двух масштабах: основания умещаются в поле зрения пешехода, а высотные доминанты вписываются в новый контур города. Таким образом, проект работает не как самостоятельный «остров», а как продолжение района: сохраняет узнаваемый масштаб улицы, поддерживает историческую память места и одновременно добавляет недостающую плотность, благоустройство и современные общественные функции.
Александра Тихомирова, лидер направления исследований для клиентов категории «Недвижимость» исследовательского агентства ORO
Покупатель стал заметно более избирательным: приобретается не просто квартира, а полноценная среда жизни. В итоге сегодня выигрывают проекты, которые даже в условиях давления на экономику продолжают работать не только с метрами, но и с контекстом.
Сценарии вместо нормативов
Потребность взрослого человека в принадлежности к сообществу, создание связей в окружающей среде сформировало новое направление в планировании пространств: плейсмэйкинг (англ. «placemaking»).
Девелоперы и городские власти ориентируются на опыт людей и создают не дизайн мест, а комплекс возможностей. Неиспользуемые или даже потенциально опасные публичные локации переформатируются, чтобы в них могла развиваться социальная жизнь.
В каждом проекте «Среды» присутствует «соседская площадь». Эти зоны не просто декоративное приложение к жилому комплексу. Они становятся частью повседневной инфраструктуры района: местом коротких встреч, локальных событий, отдыха после прогулки или маршрута между домом, школой, транспортом и магазинами.
Например, соседский бульвар в «Среде на Лобачевского». Мы все привыкли к предложению разнообразного отдыха и активностей детям и взрослым в разных ЖК, при этом подростки — категория жителей с особенными запросами — часто остаются забытыми. Меж тем им больше остальных важно самовыражаться, тестировать свои физические возможности и оттачивать навыки общения. «Среда» создает для них отдельные локации: в меру уединенные, но безопасные и хорошо просматриваемые для родителей. Площадку с зонами отдыха и зарядками для гаджетов дополняет зона паркура.
Ирина Печкина, лидер архитектурной группы по благоустройству городского девелопера «Среда», соавтор курса по озеленению в школе пространственного дизайна «Софт Культура»
70% москвичей хотят общаться с соседями, но для этого не хватает инфраструктуры в жилой среде, пространств, где можно было бы собраться чуть большей группой, чем три-четыре человека. В попытке балансировать между нормативными требованиями и потребностью человека в общении и зеленой природной среде рождаются решения, которые, возможно, не совсем осознанно, но хочет увидеть житель города.
Единый подход — разные решения
Проекты «Среды» кажутся абсолютно разными: разные локации, окружение, высотность, форма. Однако в основе каждого лежит единая логика: сначала понять город и человека, проявить контекст будущего жителя и пользователя общественных пространств.
Во всех случаях внимание сосредоточено на деталях, через которые новый объект становится частью города: двор работает в течение всего дня, фасады не спорят с улицей, первые этажи поддерживают районные сценарии, а благоустройство связывает жителей с уже существующими маршрутами и привычками места. Именно в этом сегодня проявляется качество городской девелоперской среды. Не в способности выделиться, а в способности стать естественной частью жизни района.
