Застройщики не снижают темпы запуска новых проектов на фоне стагнирующего спроса на квартиры. Это приводит к падению и без того невысокого индекса распроданности жилья. Пока давление на маржинальность девелоперов усиливается, покупатели получают дополнительные возможности для торга, но и цены на жилье растут из-за того, что строителям приходится занимать всё больше денег.
Как распродаются новостройки
Строительные компании стали осторожнее запускать новые жилищные проекты, но в половине регионов страны по-прежнему продолжают вводить их в бо́льших объемах, чем способен освоить текущий спрос.
По данным Аналитического центра ДОМ.РФ, в июле застройщики вывели на рынок новые проекты многоквартирных домов общей площадью 3,5 млн кв. м, что на 6% больше, чем за тот же месяц 2025 г. За первые 7 месяцев 2026 г. объем запусков вырос еще заметнее — на 11%, до 22,9 млн кв. м. Запуском проекта считается момент, когда застройщик отправляет данные о его начале в Единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС). При этом продажи квартир в новостройках стагнируют: по итогам января — июля они выросли на 5%, а в июле к тому же месяцу прошлого года и вовсе снизились на 8%. По данным Минстроя России, по состоянию на 10 августа в стране строится 120,33 млн кв. м жилья — на 1,6% больше, чем годом ранее. На фоне более сдержанного спроса снижается распроданность новостроек (доля проданных квартир в общем объеме строящегося жилья). В Едином ресурсе застройщиков (ЕРЗ) «Эксперту» сообщили, что по итогам июля 2025 г. динамика составляла 31,7% против 30,4% в июле 2026 г.
По итогам июля 2026 г. лидерами по распроданности новостроек стали: Ненецкий автономный округ — 100%, Калмыкия — 62,5%, Чувашия — 50,8%, Чукотский АО — 50%, Забайкальский край — 47,7%. В Москве этот показатель составил 46,8%, в Санкт-Петербурге — 40,2%. Минимальная распроданность зафиксирована в Республике Ингушетия — менее 1%, Магаданской области — 1,6%, Чеченской Республике — 3,7%, Запорожской области — 4,3%, Еврейской автономной области — 6,5%. Наибольшее падение с начала 2026 г. показали Севастополь, где распроданность нового жилья упала на 22,2 п.п., Алтайский край (минус 13 п.п.), Хакасия (минус 10,3 п.п).
Другой важный индикатор, который показывает, успевают ли продажи за вводом домов, — это распроданность строящегося жилья относительно уровня его готовности. На 1 августа данный показатель по портфелю всех застройщиков составил 69%. Это вписывается в общепринятый коридор нормальных значений (60-80%), при котором на момент ввода дома в эксплуатацию на счетах эскроу (их наполняют покупатели) достаточно средств для покрытия долга застройщика перед банком, который кредитовал проект.
Вместе с тем с начала года этот уровень снизился на 4 п.п. в связи с падением темпов продаж в ряде регионов, отметили в Аналитическом центре ДОМ.РФ. Число субъектов РФ с дефицитом спроса или риском его возникновения с начала года до 1 августа выросло с 31 до 42. Распроданность ниже указанной нормы, по данным ДОМ.РФ, наблюдается в 28% проектов — 33,9 млн кв. м из 120 млн кв. м строящегося в стране жилья.
Почему строительство продолжается
Застройщики уже начали откладывать старт продаж в недавно запущенных проектах, чтобы реализовать имеющиеся запасы квартир в новостройках, констатируют в ДОМ.РФ. В ЕРЗ ожидают, что они будут пересматривать свои планы, однако запуск новых проектов не замедлится настолько, чтобы затоваривание перестало расти. Прежде всего потому, что девелоперы не хотят терять долю рынка. «Кроме того, большинство земельных участков было приобретено за кредитные деньги либо по договорам о комплексном развитии территории (КРТ), которые предусматривают жесткие сроки сдачи домов. Высокие ставки по кредитам и обязательства по КРТ не позволяют остановить вывод проектов», — объяснил «Эксперту» руководитель ЕРЗ Кирилл Холопик. По его прогнозам, спад темпов запуска новых проектов ожидается не раньше 2027 г.
Если рыночная ипотека останется дорогой, то при ужесточении условий семейной с осени 2026 г. застройщиков ждет дальнейшее снижение показателей распроданности и рост стоимости обслуживания проектного долга, считает эксперт группы корпоративных рейтингов АКРА Андрей Носов. «Давление на маржинальность будет усиливаться, что особенно чувствительно для локальных игроков с низкой диверсификацией портфеля», — пояснил он.
В то же время застройщики уже адаптировались к текущей конъюнктуре, включая необходимость реализовывать значительную часть квартир уже после сдачи дома в эксплуатацию, заметил в комментарии «Эксперту» коммерческий директор риэлторской и консалтинговой компании «Метриум» Дмитрий Проскурин. «Откладывать старт реализации проектов часто менее выгодно, чем выводить новостройки на рынок на фоне низкой покупательской активности, — добавил он. — Консервация участков весьма затратна и целесообразна лишь на сравнительно небольшой период. Поэтому девелоперы продолжают запускать новые проекты или перепродают площадки с проектной документацией».
В ГК «А101» не видят необходимости в массовом отказе от новых проектов — скорее, нужно вести речь о более взвешенном управлении сроками запуска отдельных очередей и этапов строительства, сказала «Эксперту» руководитель территориального управления продаж «Восток» группы компаний Виктория Кардаш.
Реагируя на изменения, девелоперы начали переключаться на более маржинальные сегменты: бизнес- и премиум-класс, где проекты компактнее и спрос стабильнее, указал в комментарии «Эксперту» первый заместитель председателя комитета Госдумы по строительству Владимир Кошелев.
Жилье в кредит станет менее доступным
Для покупателей ситуация неоднозначна. С одной стороны, низкая распроданность стимулирует появление скидок и специальных условий, особенно на старте продаж в проектах с запасом маржинальности. «В выигрышном положении окажутся покупатели с большим первоначальным взносом или возможностью полной оплаты — для них рынок открывает широкие возможности торга», — говорит Андрей Носов. С другой стороны, покупатели, рассчитывавшие исключительно на льготные программы или скорое удешевление рыночной ипотеки, могут оказаться в уязвимой позиции: по мере включения растущих издержек в цену квадратного метра доступность жилья для таких клиентов будет снижаться.
Таким образом, рынок всё сильнее разделяется по сегментам: преимущество получает покупатель с «живыми деньгами», а закредитованная модель покупки становится всё менее доступной, предупреждают в АКРА. «Покупатель может более тщательно выбирать, сравнивать и не торопиться с решением», — согласен Владимир Кошелев.
При этом перспектива сокращения объема строительства может привести к цепочке негативных эффектов для всей экономики.
«Вклад строительства в ВВП очень велик, поэтому охлаждение девелоперской активности способно усилить замедление в смежных отраслях уже в горизонте ближайших 6-9 месяцев», — предупреждает Андрей Носов. Снижение показателей распроданности неизбежно приведет к тому, что застройщики начнут сокращать запуски новых проектов, уверен он, а это будет иметь выраженный мультипликативный эффект.
