В поисках равновесия
В 2026 г. зависимость ипотечного рынка от льготной поддержки будет постепенно сокращаться, в том числе из-за значительных изменений в условиях семейной ипотеки. С 1 февраля на семью можно оформить только один льготный ипотечный кредит, отмечается в обзоре «Эксперт РА». Другим сдерживающим фактором аналитики назвали обсуждаемое введение дифференцированной ставки по семейной ипотеке в зависимости от количества детей: до 10–12% с текущих 6% для семей с одним ребенком. Во второй половине 2026 г. рынок достигнет паритета в соотношении льготной и рыночной ипотеки, с преобладанием последней в отдельные месяцы, выдачи по итогам 2026 г. вырастут на 15–20%, превысив 5 трлн руб., прогнозирует «Эксперт РА».
По данным ЦБ, в 2025 г. в России было выдано 4,5 трлн руб. ипотечных кредитов (-10% год к году), почти 82% из них было выдано по льготным программам — 3,6 трлн руб.
Тенденция к уменьшению доли льготных программ уже начала проявляться, в общем объеме выдачи ипотеки она уменьшилась с 83% в январе 2026 г. до примерно 60% в марте, сообщили «Эксперту» в аналитическом центре ДОМ.РФ. Снижение количества выданных кредитов еще более выраженное — с 70% в январе до около 40% в марте, примерно такое же соотношение льготных и рыночных программ сохранится и по итогам года из-за активного роста рыночных выдач, считают аналитики. По оценкам аналитического центра ДОМ.РФ, по итогам 2026 г. банки предоставят 1–1,2 млн кредитов на 4,5–5 трлн руб. после 0,96 млн кредитов на 4,4 трлн руб. по итогам 2025 г.
Сейчас ставки по рыночной ипотеке находятся на уровне 20%, но к концу года, при снижении ключевой ставки до 12-13%, они могут опуститься до 16%, и по мере снижения ставок доля рыночных программ будет постепенно расти и к концу года может достигнуть 50% против текущих 40%, прогнозирует управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич. По итогам 2026 г. ожидается умеренный рост общих ипотечных выдач на банковском рынке на уровне на 12-15% против снижения на 9% в 2025 г., подчеркивает аналитик.
Разница между спросом на льготную и рыночную ипотеку постепенно сокращается, в банке ДОМ.РФ в марте 2026 г. число заявок по льготным программам втрое превысило рыночные, в то время как в феврале этот разрыв был пятикратным, рассказал зампред правления Банка ДОМ.РФ Алексей Косяков. Объем выдач рыночной ипотеки в марте вырос в 2 раза, льготной — в 1,4 раза, такой динамике способствует плавное снижение ставок и изменение условий семейной ипотеки, сделавшее ее более адресной, подчеркнул он.
Руководитель департамента ипотечного кредитования «Совкомбанка» Ольга Коваленко также считает уменьшение доли госпрограмм в первую очередь обусловлено изменениями в условиях льготной ипотеке. «Мы ожидаем, что доля госпрограмм в структуре выдач 2026 г. будет занимать около 50%, при этом общий объем выдач на рынке ипотеки составит 4,5–5 трлн руб., что несколько выше, чем в 2025», — заключила она в комментарии «Эксперту».
Сценарий, при котором к концу 2026 г. доли льготной и рыночной ипотеки приблизятся к паритету, выглядит реалистично, хотя льготные программы, вероятно, все же сохранят небольшое преимущество, считает директор департамента банковского развития Ассоциации банков России Елена Самохина. По ее мнению, рыночная ипотека достигнет 50%, если Банк России не запретит банковские программы со временно сниженным платежом, что планируется ориентировочно этим летом.
Сокращение дистанции
Аналитики «Эксперт РА» также отмечают, что в 2025 г. продолжилось наблюдаемое с 2020 г. увеличение разрыва средней стоимости квадратного метра жилья между первичным и вторичным рынком до 65% (годом ранее — 56%). По их мнению, ужесточение льготных программ сократит возможность использования их для реализации инвестиционного спроса, который дополнительно разгонял цены на недвижимость на первичном рынке в отдельные периоды действия ипотечных госпрограмм.
Разрыв цен между первичным и вторичным рынком в 2026 г. может незначительно сократиться, за счет более высокого темпа цен на вторичном рынке; по прогнозам «Совкомбанка», в 2026 г. средние цены на новостройки могут вырасти на 11% за год, отметила Ольга Коваленко: «Средние цены на вторичное жилье могут увеличиться на 12–15% по мере реализации отложенного спроса в связи со снижением ключевой ставки, и как следствия снижения ставок по ипотеке и роста доступности покупки жилья на вторичном рынке в ипотеку».
Сокращение доли льготной ипотеки — это один из ключевых факторов, который начнет сжимать ценовой разрыв между первичным и вторичным рынком, потому что основная причина разрыва — это перекос спроса, а льготные программы привязаны в основном к новостройкам, отмечает начальник аналитического отдела инвесткомпании «Риком-Траст» Олег Абелев: «Они создают на них искусственный ажиотаж, вторичка остается без поддержки. И разрыв будет сокращаться именно по мере удешевления рыночных кредитов, снижения влияния господдержки, но медленно».
Главный аналитик ЦИАН Алексей Попов считает, что отношение цен всей первички ко всей вторичке постепенно выравнивается из-за того, что на вторичном рынке уже около трети объема составляют недавние новостройки. Сейчас стоимость квадратного метра в новостройках в городах — в среднем больше 500 тыс. руб., что на 24% дороже, чем на вторичке (против +26% в начале года), это связано с целым комплексом причин, а не только с изменениями на рынке ипотеки, заключил он.
