В последние 10 лет квартиры в новостройках становятся всё миниатюрнее: средний метраж стремится к нормам застроек хрущевских времен. И предпосылок к его увеличению нет: девелоперы продолжают бороться за повышение эффективности каждого метра, опираясь в том числе на зарубежные тренды. По оценкам участников рынка, покупатели новостроек, выбирая между аналогичными лотами, готовы заплатить на 7–8% больше только за удачное планировочное решение.
Как компактные планировки помогают продавать
Если в 2016 г. средний метраж квартир в новостройках был почти 50 кв. м, то в 2026 г. он сжался до 42 кв. м, сообщила «Эксперту» директор по продукту жилых сред и проектов консалтинговой компании Key Capital Мария Кукса. По ее оценке, за последние 10 лет «трешки» потеряли в среднем 10 кв. м, «двушки» — 5–6 «квадратов», и в ближайшие 5 лет квартиры точно не станут просторнее — на фоне роста цен и дорогой ипотеки. А значит, девелоперы, стремясь удержать оптимальную стоимость лота, сосредоточатся на повышении функциональности компактных площадей. Они отказываются от длинных коридоров, сокращают площади спален, объединяют входную зону с кухней-гостиной, проектируют встроенные гардеробные.
«Для застройщика такие решения — инструмент управления бюджетом покупки при сохранении маржинальности. Для покупателя же это незаметно отражается в некотором снижении бюджета входа, который является преимущественно ключевым фактором при выборе недвижимости», — рассказал «Эксперту» региональный директор департамента жилой недвижимости консалтинговой компании Nikoliers Кирилл Голышев. Когда оптимизация позволяет покупателю получить то же качество жизни на 60 кв. м вместо 65 кв. м, то при цене «квадрата» в 150 тыс. руб. он экономит около 750 тыс. руб. и, конечно, выберет этот вариант, добавил основатель, председатель правления ГК «Паритет Девелопмент» Павел Галкин.
Если один застройщик вписал функционал двухкомнатной квартиры с просторной кухней и мастер-спальней (с санузлом и гардеробной) в 55 кв. м, а другой — в 70 кв. м., то отдельно взятый метр в первом варианте будет стоить немного дороже, но в то же время общая стоимость квартиры для клиента будет ниже, пояснила «Эксперту» директор по продажам группы «Самолет» Анастасия Горбунь: «Получается ситуация win-win, где и застройщик достигает нужных показателей финмодели, и клиент получает те же функции, но в меньшей площади, и за счет этого экономит от 1 млн руб., или от 15–20 тыс. руб. ежемесячно в ипотечном платеже». Разница в цене между удачной и неудачной планировкой достигает 8%, и люди готовы инвестировать свои средства в грамотно организованное пространство.
С этим согласна и Мария Кукса: «Квартиры с более удачной планировкой обычно стоят на 7–8% дороже других того же метража в том же доме. Лоты с менее удачной планировкой могут дольше стоять на продаже, либо их приходится дисконтировать».
Откуда приходят тренды
Один из устойчивых трендов в планировках — проходные помещения. Раньше они ограничивались проходными кухнями-гостиными, из которых есть выходы в жилые комнаты, но в новых домах уже можно встретить проходную гардеробную, через которую нужно пройти, чтобы попасть, например, в спальню. «Это американский тренд. Такая гардеробная была в нью-йоркской квартире Кэрри Брэдшоу — главной героини сериала „Секс в большом городе“», — пояснила Мария Кукса.
Другое новшество — проходной санузел, в который можно попасть одновременно из разных помещений в квартире — например, из прихожей и спальни. Такие планировки «заходят» молодой аудитории, но неоднозначно воспринимаются более старшим поколением, подчеркнула директор по продукту жилых сред и проектов Key Capital.
При этом покупатели всё больше начинают интересоваться «азиатскими планировками», которые пришли из Японии, Южной Кореи, Сингапура, Китая и ОАЭ. Россияне стали чаще бывать в этих странах и, опробовав новый формат жилья, ищут его аналоги на отечественном рынке.
Например, у азиатов есть «грязная» прихожая — зона при входе в квартиру, которая отделена от остальных помещений дверями. Вторая особенность — наличие маленькой «черной» кухни исключительно для приготовления пищи, с закрывающейся дверью, чтобы запахи не распространялись по всей квартире. В столовой зоне никогда не спят, а только проводят досуг и принимают гостей — заметное отличие от практики советских «хрущевок» с их многофункциональными «залами». Наконец, азиатское жилье отличает большое количество «мокрых» точек в квартире. Обычно там не менее 3 санузлов: 1 — при входе (это, скорее, техническая зона — для мытья животных, колясок и велосипедов) и 2 полноценных — гостевой и мастер-санузел в приватной зоне хозяев. «Мокрые» точки есть даже на балконах и лоджиях, где оборудуют прачечные — местные нормативы это не запрещают, в отличие от России, говорит Мария Кукса.
Каких квартир ждут покупатели
Специалисты считают, что не все азиатские решения смогут прижиться в России, однако тренд на функциональную организацию пространства точно будет усиливаться. «Например, появится больше двухъярусных квартир, что позволяет четко разграничить места для работы и отдыха. Также для этого будут использоваться раздвижные перегородки или панели. Часть дел, которые выполняются в квартире, будет перенесена в общедомовое пространство — в коворкинги (работа), детские комнаты (досуг с ребенком) или библиотеку (отдых и культурный досуг)», — рассказал «Эксперту» директор департамента аналитики и ценообразования группы «Эталон» Никита Мурин.
Мария Кукса прогнозирует появление на российском рынке, вслед за Европой, квартир для компаньонского проживания (например, для одиноких людей без семей). Также будут пользоваться спросом квартиры с отдельными входами — чтобы в будущем можно было «отселить» подросшего ребенка в собственное пространство. Возможно появление каких-то решений и для семей с домашними животными — их имеют 64% домохозяйств в стране.
Главный коммерческий директор ГК «Кортрос» Дмитрий Железнов ожидает сохранение тренда на персонализацию: будут развиваться сервисы типа «конструктора планировок», когда покупатель на этапе стройки может сформировать индивидуальный набор опций — добавить второй санузел, мастерскую или домашний тренажерный зал. Также, по его словам, сохранится акцент на многофункциональность зон — чтобы одна площадь решала несколько задач: работа, отдых, хранение.
Одна и та же квартира должна подходить человеку не только в момент покупки: сегодня ему нужен кабинет, через несколько лет — детская, затем, возможно, снова рабочее или гостевое пространство, считает Павел Галкин: «Для рынка это означает, что ценность квадратного метра будет всё сильнее определяться не его наличием, а тем, сколько жизненных сценариев он способен обеспечить».
При этом клиент становится экспертнее в продукте, добавил директор по продукту ГК «ПИК» Сергей Кузеро: «Качество планировочных решений стабильно является ключевым фактором конкурентоспособности застройщика на рынке, а спрос, при локационно-ценовых равных, будут собирать проекты, способные предложить эргономичное пространство, где каждый квадратный метр работает на комфорт будущих жителей».
