В октябре в России изменились условия по семейной ипотеке, а уровень банковских расходов у застройщиков достиг 20% от стоимости квадратного метра. О проблемах, с которыми сталкивается строительная отрасль, и о том, чем это грозит покупателям квартир, «Эксперту» рассказал девелопер, основатель форума недвижимости «Движение» Илья Пискулин.
— Как изменился рынок недвижимости в России за 10 лет?
— Ну смотрите: 2016 г. Все города завешаны рекламой недвижимости, и это дает продажи. Фактурная штукатурка на фасадах уже никого не смущает, а классное озеленение во дворах приводит в трепет покупателей в регионах, и они идут заключать договор. Власти всё равно, что строится — самое главное, что стройка есть и есть ввод. Разрешительную документацию можно получить сравнительно легко. Девелоперы не принимают агентов и хотят продавать сами.
Наше время: 2026 г. Никакие рекламные каналы не работают. Да их и не осталось почти. Хотя вся наружка и по сей день в недвижимости с оговоркой лишь, что толку от этого никакого. Девелоперы всеми силами завоевывают симпатию агентов. Застройщики не знают, как продуктом привлечь покупателя и при этом уложиться в адекватную себестоимость. А себестоимость растет, потому что региональной власти нужна определенная архитектура, на которую потребителю всё равно и за которую он не готов доплачивать.
Десять лет назад маржинальность девелоперов составляла около 20%. Сегодня, если говорить о честной полной маржинальности, она в лучшем случае составляет ноль или стремится к нулю. Я не беру проекты, в которых земля девелоперу досталась бесплатно. А такой земли уже почти нет. Хотя 10 лет назад она была.
Раньше, если ты занимался строительством и у тебя за плечами были реализованные проекты, банки бегали за тобой, чтобы дать денег. Сегодня ты, девелопер с репутацией, бегаешь за банками, потому что не можешь начать строить или закончить проект.
— Что значит «ноль процентов маржинальности»? Девелоперы работают без прибыли?
— Прибыли нет. И если месяц назад казалось, что она еще может быть, то по темпам продаж, которые мы видим в октябре, уже всё увереннее можно говорить о нулях или убытках.
Приведу вам пример. Десять лет назад собственник девелоперской компании рассматривал для покупки квартиры прежде всего в жилищных комплексах своей компании, чтобы взять по себестоимости. Ты квартиру себе как бы оставлял. Сегодня на открытом рынке можно купить квартиру ниже себестоимости и девелоперы всё чаще берут квартиры не у себя, а у соседа, потому что его можно отторговать.
— А зачем тогда вести деятельность при отсутствии прибыли?
— Зарабатывать стало сложно, но девелоперы — заложники больших циклов. Нельзя взять всё и бросить бизнес, закрыть одним днем, как цветочный ларек.
У меня как у девелопера подписан контракт на комплексное развитие территории в Тюмени. Начал я работу на этой земле аж в 2021 г. После подписания соглашения я оказался в необратимом цикле. В следующем году начну строить, но окончательно всё продам и подведу итоги году примерно в 2036-м. Так что мы просто работаем в предлагаемых обстоятельствах.
— Насколько строительство сегодня зависит от льготной, прежде всего семейной, ипотеки?
— Поскольку правила поменялись, то можно сказать, что сегодня уже почти никак не зависит. Не нужно быть специалистом в области демографии, чтобы понять: действительно привлекательные условия по семейной ипотеке сохранились для очень небольшого процента покупателей. А ведь еще этим летом семейная ипотека была главным драйвером строительства — в регионах уж точно.
Изменение правил семейной ипотеки — серьезный удар по отрасли. Запаса для снижения цен у застройщиков нет. И, говоря начистоту, условия были не льготными, а адекватными. Они такими должны быть для всех — и в прошлом десятилетии были. Я знаю этот тезис, что не может государство поддерживать застройщиков в таких объемах, но всё-таки субсидированными кредитами государство поддерживало не столько строительную отрасль, сколько людей, которые решали свои жилищные проблемы.
— Что будет дальше?
— Никто не понимает. У меня есть предположение, что на первичном рынке мы увидим серьезный спад: сильно снижать цену на квартиры не дадут банки, кредитующие застройщиков, потому что есть цены, зафиксированные в кредитных договорах и девелоперы обязаны к ним стремиться, а приобрести по текущим стоимостям и при существующих ипотечных условиях у покупателей нет возможности.
Активность сместится на рынок вторички. Квартиры на вторичном рынке имеют неограниченный потенциал для торга, ведь цену вторички определяет срочность проблем, которые владелец недвижимости хочет решить такой продажей.
— Представители строительной индустрии России несколько раз встречаются в течение года, в том числе и на организованном вами форуме «Движение». Какие проблемы их объединяют и какой практический смысл во встречах конкурентов?
— Первое — вопрос кредитных лимитов на проектное финансирование. То, о чем я уже говорил: объекты нужно достраивать. Из-за инфляции и прочих проблем к концу строительства девелоперы остаются без денег, необходимых для сдачи объекта. Отдельная тема — банковское рабство: когда условия по кредиту меняются в худшую для застройщика сторону в процессе строительства, а у девелопера нет возможности перейти в другой банк.
Второе — кредитование социальных объектов в рамках комплексного развития территорий: для строительства школ и садов, которые мы передаем городу, приходится брать кредиты по коммерческим ставкам. Справедливо ли это?
Третье — скорость согласования разрешительной документации региональными властями. Стройка еще не началась, а миллионы рублей по кредитам каждую неделю уже начисляются. Власть в регионах это не понимает и тянет с документами. Сроки растягиваются на годы.
Четвертое — и об этом много говорили в этом году на форуме — непривлекательность нашего рынка для иностранных инвесторов. Все страны конкурируют за международных покупателей, а на мировых выставках наших застройщиков нет. Иностранцам невыгодно вкладывать деньги в наши объекты. При продаже они отдадут 30% в виде налога со всей суммы сделки — никто не пойдет на такие условия. И наш рынок варится в собственном соку. Вместе с тем Россия очень привлекательна для жизни — и это можно использовать.
Пятое — миграционная политика, из-за которой из страны уехало немало квалифицированных рабочих.
Я вам могу еще много проблем назвать. Если не встречаться и не говорить об этом, не будет даже надежд на изменение.
— В октябре на сайте Движение.ру появилась информация о том, что банковские расходы в цене квадратного метра достигают 20%. А как было раньше? И чем грозит закредитованность отрасли покупателям новостроек, — они же в любом случае получат свои квартиры?
— Раньше — вернемся снова на 10 лет назад — не было никакой закредитованности: объекты строились на деньги дольщиков. Сегодня эти средства лежат на изолированных эскроу-счетах, а проектное финансирование осуществляют банки, которые сейчас зарабатывают больше самих застройщиков — если последним вообще удается получить прибыль. Потребители считают, что такой механизм гарантирует получение квартир, но ближайший год станет проверкой системы на прочность. Надеюсь, что банки поймут, что банкротить застройщиков и недостраивать — тупиковый выход. Даже если дом построен на 99%, стоимость квартир в таком недострое равна нулю. И если допустить проблемность в почти достроенном объекте, то пойдут и расторжения, и никто там покупать не будет. Это никому невыгодно. Предположение «банки сами достроят» очень сомнительно. Банки могут привлечь ровно тех же людей, что работали с девелопером. Только они не знают всех особенностей функционирования системы и не умеют ею управлять. Так что надо как-то сбалансированно договариваться. К сожалению, ситуация с возможными банкротствами не теоретическая. Во всяком случае, первые лица банков не спешат обозначить свою позицию. А действовать надо превентивно — так считаю не только я, так считает Минстрой и призывает банкиров к ответственности.
— Стоит ли сейчас покупать акции строительных компаний? Логично предположить, что, когда рынок начнет расти, они прибавят в цене?
— У меня нет ни одной акции. Но есть 5 квартир с 5 кредитами и рассрочками. Недвижимость стоит покупать всегда. А ближайшие год-полтора у покупателей будут хорошие условия для торга с застройщиками. Думаю, что временно будут точечные скидки и их размер может быть очень приличным. Потом это окно возможностей закроется.
