Застройщикам в 2027 г. придется затянуть пояса: новые проекты они будут запускать осторожнее, расходы — резать, а сам продукт — упрощать. Виноваты слабый спрос, дорогие кредиты и растущая себестоимость. По прогнозу ЕРЗ, показатели отрасли просядут еще на 6–10%. Но на безопасности и качестве жилья компании экономить не станут. Под оптимизацию попадут сроки запуска и избыточные характеристики проектов.
Почему компании будут сокращать траты
В 2026 г. рентабельность девелоперов, по данным Минстроя, снизилась до 7–8%. Продажи жилья почти каждый месяц сокращаются: в августе они упали на 16% год к году. Себестоимость же строительства, напротив, за год выросла на 15–20% против 7% в 2025-м, а стоимость заемного финансирования остается высокой из-за ключевой ставки ЦБ.
Одновременно снижается уровень распроданности новостроек. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), с начала года отношение распроданности квартир к строительной готовности уменьшилось на 5% — до 68%. Это ухудшает экономику проектов: застройщик получает меньше средств от продаж, но продолжает нести расходы на строительство и обслуживание проектного финансирования.
Номинальная стоимость квадратного метра на первичном рынке растет, однако с учетом инфляции динамика остается отрицательной. В НОСТРОЙ отмечают, что реальная стоимость жилья снижается примерно на 0,4% в год.
«Все прежние факторы давления в будущем году сохранят силу. Рентабельность девелоперского бизнеса продолжит снижаться, а себестоимость строительства прибавит еще порядка 15–20%», — считает коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин.
Не добавляют оптимизма и изменения в семейной ипотеке с 1 октября. Ужесточение условий выдачи льготных кредитов еще больше снизит спрос на недорогой метр.
По прогнозу руководителя Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ) Кирилла Холопика, в 2027 г. выручка, операционная прибыль и отношение распроданности к стройготовности могут снизиться еще на 6–10%. «Застройщики уже не верят в быстрое снижение ключевой ставки или дополнительные программы стимулирования спроса, поэтому будут пересматривать свои планы по расходам на будущий год», — отметил он.
А по словам директора департамента управленческого консалтинга Группы «Деловой профиль» Владимира Поклада, в 2027 г. инвестиционные программы компаний в натуральном выражении могут сократиться на 20–30%, операционные расходы — на 10–15%. Девелоперы уже сузили горизонт планирования с традиционных трех-пяти лет до 12–18 месяцев.
Новых строек будет меньше
Главным способом снизить нагрузку на бюджет станет перенос запуска новых проектов. Большинство застройщиков не откажется от них полностью, но будет выводить на рынок только варианты, чья финансовая модель дает приемлемую рентабельность. «Девелопер может иметь участок и готовую концепцию, но начинать стройку только тогда, когда финансовая модель становится приемлемой», — пояснила руководитель проектов «Яков и Партнеры» Наталья Куваева.
Земельные участки и концепции компании продолжат готовить заранее, чтобы выйти на площадку при восстановлении спроса. Но сроки старта будут зависеть ещё и от стоимости финансирования. «Если базовый прогноз Банка России оправдается и ключевая ставка опустится до 7,5–8,5% годовых, девелоперы начнут наращивать старты уже в 2027 г.», — утверждает основатель SIS Development Ярослав Гутнов.
Однако, по прогнозу Кирилла Холопика, темпы запуска новых проектов в следующем году будут на 15–20% ниже, чем в текущем. В первом полугодии 2026 г. у «Самолета» они уже снизились на 20% к аналогичному периоду 2025-го, а у ПИК — на 60%. «Пришло время сокращать амбиции по завоеванию доли рынка, надо думать о сокращении издержек», — пояснил глава ЕРЗ.
Ограниченные ресурсы застройщики будут направлять в проекты с большей ожидаемой рентабельностью. В первую очередь это может коснуться жилья высокого ценового сегмента: по оценке экспертов, оно лучше защищено от роста себестоимости и слабого массового спроса. «Зеленый свет получат жилые комплексы с солидным запасом по рентабельности, а это прежде всего классы элит и премиум», — считает Дмитрий Проскурин.
Где будут экономить
Сокращение расходов не будет единовременным и одинаковым для всех компаний. Одни девелоперы отложат покупку новых участков, другие пересмотрят маркетинговые бюджеты или продуктовые характеристики.
На чем застройщики будут экономить в 2027 году:
Инвестиции и административные расходы
- покупка новых земельных участков;
- расширение штата и дорогие офисы;
- непрофильные активы;
- несрочные инвестиции.
Маркетинг и технологии
- имиджевые кампании;
- рекламные бюджеты;
- сложные цифровые сервисы;
- отдельные функции «умного дома».
Продукт
- чистовая отделка;
- балконы и лоджии;
- сложные фасадные решения;
- дизайн входных групп;
- нетиповое благоустройство.
При этом строительные компании не станут сокращать расходы на все статьи подряд. Критически важными останутся безопасность конструкций, инженерные системы и кадры на стройплощадках, где и сейчас сохраняется дефицит специалистов.
Что изменится для покупателя
Основные изменения, вероятнее всего, коснутся не площади квартир, а дополнительных характеристик. В массовом сегменте станет меньше предложений с чистовой отделкой, а часть цифровых сервисов и функций «умного дома» может перейти в категорию платных опций.
Застройщики также могут упростить фасады, входные группы и общественные пространства. В благоустройстве вероятен переход к упрощению ландшафтного дизайна и к более дешевым модульным решениям. При сохранении площади квартир под оптимизацию могут попасть балконы, лоджии, холлы, коридоры и колясочные. «Основные элементы современного комфорта, к которым покупатели уже привыкли, застройщики будут сохранять. Оптимизация скорее проявится в деталях», — считает Ярослав Гутнов.
При этом экономия на отделке и благоустройстве не всегда оправдана. Их доля в общих затратах может быть ограниченной, зато влияние на восприятие проекта покупателями — значительным, отмечает коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.
Для девелопера это создает сложный баланс. Если слишком сильно упростить проект, можно снизить его привлекательность и потерять продажи. На слабом рынке покупатели особенно внимательно сравнивают цену и характеристики жилья.
Почему качество не должно ухудшиться
Специалисты не ожидают массового снижения качества строительства. Неприкосновенными останутся конструктив, безопасность и инженерные системы — их ухудшение повышает риск дефектов, судебных исков, долгосрочных финансовых и репутационных потерь. О том, к каким последствиям может привести экономия на качестве строительства, напомнил первый зампредседателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев.
Основная оптимизация будет происходить в тех элементах, которые меньше влияют на базовые характеристики здания. «Например, сложный фасад заменят типовым решением, упростят дизайн входных групп или набор элементов благоустройства», — говорит Наталья Куваева.
В элитном сегменте пространство для экономии еще уже. «Для покупателей дорогой недвижимости важны качество окружения, инфраструктура и соответствие жилья заявленному классу. Поэтому при пересмотре затрат важно сохранять решения, за которые клиент готов платить», — подчеркивает партнер NF GROUP Андрей Соловьев.
Таким образом, грядущий 2027 г. станет для девелоперов периодом жесткой работы с себестоимостью. Компании будут реже запускать новые проекты, внимательнее отбирать площадки и убирать из продукта характеристики, которые не влияют на безопасность, но увеличивают затраты. Победит не тот, кто больше других урежет бюджет, а тот, кто сможет снизить себестоимость без заметной потери потребительской ценности.
