Сегмент апарт-отелей в России показывает взрывной рост — в прошлом году объем их строительства на южных курортах превысил показатели 2023 года втрое. Вслед за туристами интерес к этому формату недвижимости растет со стороны розничных инвесторов — люди покупают гостиничный номер вместо квартиры, чтобы получать стабильный доход, не занимаясь обслуживанием и поиском арендаторов. И еще раз в год использовать купленный номер для того, чтобы отдохнуть самим.
Южная резиденция
Традиционные гостиницы поднимают цены, и туристы все чаще останавливаются в сервисных апартаментах, предпочитая их отелям. Постояльцев привлекают вместимость и оснащенность номеров, наличие собственной кухни и более гибкие цены. Апарт-отели составляют уже 13–14% от всего номерного фонда страны. В 2025 году на сервисные апартаменты пришлось около трети введенных гостиничных площадей в России (+8% по сравнению с 2024-м), рассказал «Эксперту» заместитель генерального директора сети апарт-отелей YES (член Российского союза туриндустрии) Антон Агапов. По его оценке, к 2027 году доля такого формата в структуре коллективных средств размещения вырастет до 18–20%.
На юге России роль апарт-отелей выше, чем в среднем по стране: их доля в объеме новых курортных проектов достигает половины и более, сообщила «Эксперту» руководитель аналитики ассоциации «Альянс экспертов рынка недвижимости» Алена Боровикова: «В Сочи, Анапе, ряде проектов Геленджика и горных курортов приоритет отдается комплексам с продажей номеров или апартаментов частным инвесторам под управление оператора».
В Российском союзе туриндустрии (РСТ) ожидают в 2026 и 2027 годах ввода примерно по 10,1 тыс. юнитов ежегодно, причем основной прирост обеспечат Кавказ и южные регионы. «В 2025 году доля апартов на юге России выросла сразу на 15%. Девелоперы массово скупают старые советские санатории и базы отдыха, перестраивая их в современные комплексы», — прокомментировал «Эксперту» член комитета по инфраструктурным проектам РСТ Константин Сторожев.
Не «номер с кухней», а сценарий жизни
Растет интерес к апартаментам и со стороны розничных инвесторов: если еще несколько лет назад, на старте появления такого формата, инвестиции в апарты расценивались как рисковые, то теперь на рынок пришел массовый покупатель. «Это человек, который не хочет управлять собственной квартирой и нести все риски, с этим связанные, не хочет сам искать арендаторов и участвовать в ежедневной операционной текучке, но хочет получить понятный доходный актив, защитить капитал от инфляции и вложиться в объект, связанный с условно растущим туристическим спросом, а иногда и самому провести пару недель в году в недорогом отпуске», — говорит соорганизатор рабочей группы по индустрии гостеприимства ассоциации «Альянс экспертов рынка недвижимости» Анастасия Крумина.
Розничный инвестор располагает ограниченной суммой, поэтому тщательно и придирчиво выбирает, куда ее вложить. Запросы туриста меняются: ему нужен не просто «номер с кухней», а сценарий жизни на время поездки. Соответственно, и инвестору продают не просто «метры и локацию», а инвестиционный сценарий: кто будет жить, как объект будет загружаться, как он будет работать в низкий сезон, какие сервисы создают дополнительную ценность, подчеркивает Анастасия Крумина.
цифры
В 2025 году около 30% введенных в России номеров пришлось на апарт‑отели, 60% — классические гостиницы, 10% — санаторные объекты. Черноморское побережье стало ключевой площадкой для развития сегмента апартаментов: с 2023 по 2025 год объем строительства таких объектов в регионах ЮФО и СКФО вырос примерно втрое — до 1,5–1,6 млн кв. м, а количество действующих апарт-отелей увеличилось примерно в 2,5 раза.
Сколько стоит юнит
Рынок черноморского побережья, где сконцентрирован наибольший объем предложения апарт-формата, неоднороден: разный уровень локаций и качества проектов влияет на диапазон цен юнитов, рассказала «Эксперту» генеральный директор компании RBI PM (управляет сетью апарт-отелей Artstudio, входит в Группу RBI) Евгения Мироненко: «Средний бюджет входа для инвестора сегодня составляет примерно 8–15 млн руб. в массовом и комфорт-сегментах и 15–30 млн руб. и выше в более качественных проектах с сильной локацией, развитой инфраструктурой и профессиональной управляющей моделью».
Приобретение номера в отеле Анапы, которая уже догоняет Сочи по популярности у туристов, обойдется в 370–640 тыс. руб. за 1 кв. м в зависимости от уровня отеля и отельного оператора, пояснил «Эксперту» генеральный директор проекта «Курорт Лучи» в Анапе Владимир Ковалев: «В случае, когда крупные отельные операторы, такие как Azimut, Alean, Cosmos, Domina, заключают контракты с девелоперами, которые строят под них объекты высокого класса — четыре-пять звезд, цена будет выше, но и доход тоже. Апартаменты три звезды стоят, конечно, дешевле, от 280 тыс. до 350 тыс. руб. за „квадрат“, но у них и доход от сдачи будет ниже».
Отметим, что Анапа, оправившаяся от экологической катастрофы 2024 года, стремительно набирает популярность у инвесторов. Доля города в сделках с апарт-отелями на побережье за год выросла с 24% до 27%.
Помимо курорта «Лучи» с номерным фондом более 7,5 тыс., в Анапе строятся два крупных проекта от застройщика ССК: круглогодичный семейный отель «Мореград» на 2,5 тыс. номеров и гостиничный комплекс «Корсаков» на 842 номера, ориентированный на проживание сотрудников ИТ-компаний.
В целом апартаменты конкурирующих проектов схожи: благоустроенная входная зона, закрытый от машин двор, магазины и рестораны в пешей доступности. Номера сдаются с полной отделкой, в них вообще ничего не надо (да и нельзя) докупать.
Инвестору продают не просто «метры и локацию», а инвестиционный сценарий: кто будет жить, как объект будет загружаться, как он будет работать в низкий сезон, какие сервисы создают дополнительную ценность
Как формируется доход инвестора
Владелец юнита подписывает договор аренды с управляющей компанией, которая, в свою очередь, работает с отельным оператором. Из общей выручки формируется операционный бюджет: постоянные и переменные расходы (зарплата персонала, маркетинг, сервис, коммунальные платежи, налоги), а также вознаграждение управляющей компании.
Доля инвестора в среднем составляет около 25–45% от годовой выручки объекта, говорит Евгения Мироненко: «Это именно среднегодовой показатель, так как внутри года есть выраженная сезонность: в высокий сезон доходность выше, в низкий — ниже, при этом затраты частично остаются фиксированными, что влияет на итоговую структуру распределения». По ее словам, в более сбалансированных и профессионально управляемых проектах инвестору достается около 40% выручки.
Доходность формируется, как правило, «котловым методом»: общий заработок делится на всех владельцев номеров в зависимости от площади в собственности. Это важно, поскольку не все номера постоянно сдаются гостям. По оценке Владимира Ковалева, инвестор получает до 50% от дохода, но речь идет только об оплате номера: то, что гость заплатит за ресторан, бассейн и прочие услуги, достается отелю.
Формально собственник может самостоятельно управлять апартаментом, но на практике это сложная модель, особенно если речь идет о доходной краткосрочной аренде.
Владелец номера может сам приезжать отдыхать в отель — в контракте с УК прописывается, сколько дней в году он вправе пользоваться объектом (не обязательно своим, а аналогичным, поскольку его юнит может в это время быть занят).
Апарт против однушки
В последние несколько лет объем предложения юнитов в апарт-комплексах (прежде всего на черноморском побережье) растет взрывными темпами и пока превышает спрос, поэтому выбор у инвесторов, желающих вложиться в гостиничную недвижимость, огромный, подчеркнул Владимир Ковалев: «А учитывая то, что многие люди на фоне устойчивого снижения ключевой ставки сегодня отказываются от депозитов, это отличный способ сохранить и приумножить свои средства».
По его словам, отельный номер окупается гораздо быстрее, чем однушка в любом городе-миллионнике страны: «При покупке квартиры для последующей сдачи в аренду окупаемость вложений составит не менее 20 лет (на юге, где основную часть года она будет пустовать, — в два раза больше, и это не считая затрат на обслуживание и ремонт). Юнит в отеле или апартаментах окупится приблизительно за 10–12 лет, но точно сказать нельзя, потому что отсутствует многолетняя практика».
При этом инвестор, купив номер в отеле или апартах, не вкладывается дополнительно в ремонт и оснащение, в отличие от квартиры. И если квартира на курорте основную часть года будет пустовать, то номер в отеле может приносить постоянный доход. Отели в той же Анапе не стоят закрытыми в межсезонье, подчеркнул Владимир Ковалев: есть круглогодичные комплексы высокого уровня, с бассейнами и спа, которые востребованы и зимой — туда едут на выходные жители ближайших городов, например из Ростова или Краснодара.
По оценке Алены Боровиковой, средняя загрузка апарт-отелей и гостиниц на юге России в 2025 году держалась на уровне 70–75%, в пиковые месяцы достигала 75–80%. Для устойчивой модели бизнеса нормальным и целевым уровнем считается загрузка от 65–70% и выше — именно при таких показателях объект, как правило, выходит на сбалансированную экономику с прогнозируемым доходом для инвестора, отметила Евгения Мироненко.
Доходность апарт-отелей на черноморском побережье варьируется в пределах 7–12% годовых, для квартир в долгосрочной аренде — 4–8%, подсчитала по просьбе «Эксперта» президент ассоциации «Альянс экспертов рынка недвижимости» Яна Кузина: «Посуточная аренда квартир формально выше, но чистая доходность редко превышает 6–9% из-за издержек».
Доходность апарт-отелей формируется, как правило, «котловым методом»: общий заработок делится на всех владельцев номеров в зависимости от площади в собственности. Это важно, поскольку не все номера постоянно сдаются гостям
Ипотека на отель
Вкладываться в покупку юнита имеет смысл на любой стадии строительства, отметил Владимир Ковалев: «Самая низкая цена, конечно, на этапе котлована. Но тогда и ждать, пока недвижимость начнет приносить доход, придется дольше: отель строится в среднем три года. Все это время цена объекта растет — чем меньше номеров остается, тем дороже квадратный метр».
Гостиничная недвижимость, как и жилье, строится в рамках 214-го федерального закона «Об участии в долевом строительстве…»: средства покупателя замораживаются на эскроу-счетах крупных банков до ввода объекта в эксплуатацию, поэтому инвестор ничем не рискует. При этом, как и в случае с приобретением квартиры, покупателю доступна ипотека плюс специальные банковские программы и предложения девелоперов.
По словам Евгении Мироненко, ипотека на апартаменты — это все-таки более сложный продукт, чем кредит на квартиру: «Банки работают с таким форматом, но требования строже, а условия, как правило, менее выгодные: выше ставка и более аккуратная оценка объекта». Поэтому на практике основным инструментом финансирования остаются не ипотечные программы, а рассрочки от застройщиков.
